아주대 노후공동주택 리모델링연구단(단장 신동우)은 다가오는 노후 공동주택 급증문제를 해결하기 위해 2005년 1단계출범 이후 2014년 수직증축 및 세대 수 증가형 리모델링이 제도적으로 허용된 것을 계기로 2015년 2단계 출범했다.
연구단은 리모델링에 필요한 주거환경 개선기술, 수직증축 요소기술, 제도개선, 사업모델 개발 등을 통해 노후화된 공동주택 환경개선을 목표로 연구를 수행해 왔다. 연구단장을 맡고 있는 신동우 아주대 건축학과 명예교수를 만나 리모델링 활성화와 함께 그린리모델링(GR) 연계방안에 대해 들었다.
■ 리모델링시장 분위기는올해 25년 이상 경과한 노후아파트는 280만세대이며 5년 후 500만세대로 증가한다. 국내 리모델링 관련 정확한 시장규모는 파악하기 어렵지만 이러한 노후아파트를 넓은 의미에서 잠재적인 시장으로 간주할 수 있다. 물론 재건축 및 리모델링 정책에 따라 노후아파트 중 리모델링을 선택하는 비율이 달라질 수 있으며 어떤 방식의 거주환경 개선을 추진할지는 미지수다.
지난 6월 기준으로 전국에서 리모델링이 추진되는 단지는 131개로 집계된다. 최근 관심이 높은 1기 신도시와 같이 1990~2000년대 입주한 단지는 용적률 등 사업성에 따라 재건축이 쉽지 않은 상황이다.
정부에서 용적률 300%로 지구단위계획을 완화하고 역세권의 경우 500%까지 풀어주겠다는 안을 검토 중이나 여러 가지 준수해야 할 기준이 있어 모든 단지에 대해 실현하기는 어려울 전망이다. 건축법에는 이격거리, 정북방향, 일조권 문제 등 제약사항이 많아 용적률 상한선을 대대적으로 완화해도 혜택을 온전히 누리지는 못할 것으로 예상된다.
이에 따라 여전히 리모델링이 대안적 선택지로 자리할 수 있으며 관련 제도정비, 기술개발 및 신기술 적용허용 등을 통해 시장을 만들어갈 수 있을 전망이다.
■ 구조안전성이 리모델링 제약요인인데
리모델링에 대한 관심이 증대되고 있지만 완전히 시장이 활성화됐다고 보기는 어렵다. 리모델링시장 활성화의 제약요인은 다양하지만 주요요인 중 기술적 측면에서 가장 어려운 것이 수직증축이다.
특히 수직증축의 경우 구조안전성 이슈로 중앙·지방정부, 기관 등 관계당국에서 매우 엄격하고 신중하게 접근하고 있다. 그간 이론적으로 다양한 방법이 개발·제안됐지만 여전히 검토가 진행되고 있다. 일찍부터 리모델링을 추진한 단지들도 구조안전성 검토가 이뤄지는 인허가단계에 다수가 묶여있는 실정이다.
역대 최초로 수직증축이 적용된 송파 성지아파트의 경우 특수한 지반환경으로 기술적용이 가능했다. 수직증축은 증축하중이 추가되므로 기초가 받는 하중부담이 증가하게 된다. 통상 건물을 지지하기 위해 파일(Pile: 말뚝)을 설치하지만 해당 단지는 지표가까이 단단한 지반이 자리하고 있어 애초에 파일시공이 아닌 지내력 기초방식이 적용됐다. 즉 수직으로 파일을 시공하고 그 위에 기초판을 구축하는 방식과 달리 안정된 지반에 수평으로 직접 접해 기초판을 시공하기 때문에 수직증축 추가하중을 지반에 전달하는 데 효율적이다.
일반적으로 지내력 기초는 국내 공동주택 중 10% 내외이므로 파일시공에서 수직증축을 위한 하중을 견디는 기술확보가 관건이다. 고무적인 것은 최근 한 건설사에서 제시한 방안이 긍정적으로 검토되고 있어 해당 공법을 적용한 단지의 사업승인을 기대해 볼만하다는 점이다. 만약 이번 기술이 인정받으면 리모델링 활성화를 위한 큰 기술적 장벽을 넘고 많은 유형의 단지의 사업추진이 용이해질 것으로 예상된다.
■ 용적률 상한으로 사업성이 제한되는데
주택법, 국토계획법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률), 국토계획법상 지구단위계획이 용적률을 서로 제한하는 측면이 있다.
주택법은 리모델링시 기존 전용면적에서 30~40%를 증축할 수 있게 허용하고 있다. 도시계획법은 고층아파트가 들어설 수 있는 3종 주거지의 경우 용적률을 200~300%로 제한하고 있으며 범위 내에서 지자체 조례에 따라 세부 용적률을 정한다. 지구단위계획은 목적에 따라 건축물의 용적률 등을 강화·완화할 수 있다.
문제는 용적률에 대한 나름대로의 기준을 가진 이러한 법령 중 무엇이 우선하는지 해석에 따라 사업이 허가되기도 하고 그렇지 않기도 하다는 점이다.
용적률 280%인 아파트의 경우 주택법에 따라 기존 전용면적에서 최대 40% 증축이 가능하지만 도시계획법에 따라 300% 제한에 묶여 있다면 사업성이 나오지 않게 된다. 또한 1기 신도시의 경우 쾌적한 주거환경을 명목으로 지구단위계획에 따라 용적률이 200% 수준으로 묶여있다. 해당 지자체가 3종주거지 용적률을 300%로 규정했어도 증축이 불가능한 상황이다. 이를 해소하려면 지구단위계획을 변경해야 하지만 시간이 많이 소요되며 여부도 불투명하다.
추가적으로 리모델링 제도가 허용하는 최대 용적률 기준(전용면적의 30~40% 증축 허용)에도 불구하고 단지별 여건과 설계‧구조적 제약사항으로 인해 리모델링 완화기준의 용적률을 100% 실현할 수 없는 경우가 발생할 수 있다.
지자체가 리모델링을 장기적으로 활성화하겠다는 의지를 갖고 기본계획 수립, 지구단위계획 변경, 조례개정 등을 추진하면 바람직하겠으나 행정력의 한계, 정책적 의지부족, 정치적 공세, 사법적 책임 우려 등으로 저항이 발생하고 있다.
서울시의 경우 용적률 399%인 단지를 녹지조성 등 공공성 확보를 전제로 기준을 완화해 용적률 570%로 사업승인한 사례가 있다. 이처럼 리모델링의 공익성, 사회적 편익을 감안해 전향적인 규제완화 검토가 필요하다.
■ GR 연계방안은
입주민들이 리모델링사업을 추진하기로 결정하는 것은 사실상 탄소중립이나 건물에너지 효율화 등과는 거리가 있다. 다시 말해 생활이 불편하지만 재건축사업이 불가능하기 때문에 리모델링사업을 추진한다고 볼 수 있다. 이에 따라 GR 측면에서 관건은 자연친화적 환경개선이 입주민에게 어떤 효과를 가져다 줄 수 있는가가 가장 중요한 의사결정거리다.
국가적으로 기후변화 협약에 따라 저탄소 에너지정책을 추진하고 있으며 건물부문이 탄소발생량의 상당부분을 차지하므로 녹색건축물을 활성화해야 한다는 당위성은 인정된다.
다만 리모델링사업, 특히 민간부문은 그리 간단하지 않으며 이러한 당위성 만으로는 움직이지 않는다. 단지 내에 수백, 수천명의 의사결정권자가 있으며 법적 동의율을 확보해야 한다. 이때 다양한 요구가 발생하며 탄소중립도 그중 하나이겠으나 대부분은 얼마의 자본을 투입해 얼마나 가치향상이 가능한가 하는 사업성에 큰 비중을 둔다. 결국 입주민 입장에서 탄소중립은 리모델링사업에서 부차적 이슈다.
GR을 활성화하기 위해서는 공동주택부문의 이러한 속성을 꿰뚫어봐야 한다. 즉 현재 요구사항을 상수로 두고 사업계획 시 녹색기술 적용을 기획해야 한다. 정책 측면에서도 국토부 내에서 녹색건축과, 주택정비과, 주택공급과 등으로 모호하게 구분된 GR 정책기능에 대한 조정도 필요하다.
사실상 리모델링만 해도 신축과 마찬가지로 건축물 에너지절약 설계기준, 에너지절약형 친환경주택 건설기준 등을 적용받기 때문에 현재 공공건축물 GR사업에서 요구하는 30% 이상 에너지절감 효과는 가능하다.
다만 보다 상향된 수준의 GR을 적용하기 위해서는 일부 성능검증이 되고 사후관리가 가능한 신기술을 제안하면서 건축기준을 완화하거나 보조금, 융자지원 등 인센티브 제도를 적용해 사업성을 보완한다면 긍정적인 고려대상이 될 것으로 판단한다. 특히 각 세대에 혁신기술을 적용하는 경우 해당 세대 수만큼의 건축기준을 완화하는 방식으로 간다면 리모델링 활성화 가능성이 있을 것이다.
■ 리모델링시장 분위기는
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